Desarrollo urbano: origen y evolución

Jorge Romero Herrera

Durante el sismo del 19 de septiembre y en las horas posteriores al mismo, en el 90 por ciento de los casos resultaron afectados edificios de más de 35 años de antigüedad. Hoy, la magnitud de la tragedia y en particular los lamentables casos en los que el incumplimiento y la violación a la norma provocaron pérdidas humanas y materiales, han reavivado la controversia sobre el impacto negativo que en los últimos tres lustros ha tenido el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México.

En cualquier economía, el sector inmobiliario se considera uno de sus motores. En México, impacta en 48 ramas de la economía, contribuyendo en 15% al PIB nacional; siendo una de sus vertientes más dinámica aquella relacionada con la vivienda, que conviene recordar, es uno de los derechos previstos por nuestra Constitución.

En ciudades como la de México, por su complejidad, algunos de los fenómenos asociados a la construcción, son en muchas ocasiones causa de molestia en los habitantes, pues frecuentemente sufren algunos de sus impactos negativos que afectan su calidad de vida y en ocasiones contribuyen al deterioro en su patrimonio inmobiliario; además de existir la percepción de propiciar prácticas de corrupción.

Por lo anterior, resulta importante analizar qué originó y cómo ha sido el desarrollo inmobiliario, especialmente en la delegación Benito Juárez en los últimos 17 años.

El impulso a las construcciones, particularmente de vivienda, tuvo su inicio al decretarse el Bando 2 en el año 2000 por el entonces Jefe de Gobierno del D.F., Andrés Manuel López Obrador. Este bando restringía la construcción de vivienda en delegaciones periféricas y la fomentaba en las cuatro delegaciones centrales: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Su objetivo era revertir el éxodo de sus habitantes hacia la periferia y repoblar su territorio; se partía (erróneamente) de la premisa de que se contaba con infraestructura de servicios subutilizados en estas delegaciones; por ello, se pretendía fomentar la construcción de vivienda de interés social y además, evitar el crecimiento hacia las zonas boscosas de la periferia, restringiendo en ellas la construcción de unidades habitacionales y desarrollos comerciales.

Paralelamente, de manera unilateral y centralizada, a lo largo de los últimos años, se han tomado una serie de medidas que buscaban normar esta actividad pero al mismo tiempo se eliminaron facultades de las delegaciones en la materia, con lo que se desencadena una serie de problemáticas.

Por ejemplo, con la entrada en vigor de la Revolución Administrativa en 2003, se quitó a las delegaciones la facultad para otorgar las licencias al sustituir esta figura por la de manifestaciones de construcción, en las que más que una aprobación, se toma conocimiento “bajo protesta de decir verdad” de una declaración de cumplimiento de la norma.

El 26 de enero de 2010 se publicó en la GODF la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal (Invea) la cual, en su artículo 7 prevé que, entre otras, es competencia de ese Instituto realizar las visitas e inspecciones en materia de desarrollo urbano y uso de suelo. Dicho organismo depende de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) que es a su vez, la que determina los usos de suelo, lo que puede implicar un conflicto de interés.

En su momento, el jefe de Gobierno, Marcelo Ebrard Casaubon, reconoció de manera pública el fracaso y la falta de justificación técnica para implementar el Bando 2, ya que se había llegado a una saturación de infraestructura y se debía reducir el ritmo de la inversión, claramente, lo primero que se debió hacer fue garantizar la viabilidad y suficiencia de los servicios, antes de su entrada en vigor. Además, la realidad es que el Bando no impidió que, en los hechos, el resto de las delegaciones siguiera creciendo exponencialmente hacia las zonas de reserva ecológica.

El 13 de septiembre y 9 de noviembre de 2010, se publicó en la GODF, el Acuerdo por el que se establecen los Lineamientos para incorporar los Criterios de Sustentabilidad a los proyectos de Vivienda regulados en la Norma de Ordenación Número 26, cuyo fin era incentivar la producción de vivienda sustentable, de interés social y popular en las áreas de actuación determinadas. Este marco normativo generó irregularidades por parte de los desarrolladores, quienes utilizando las exepciones de este programa, generaron vivienda que claramente no era de interés social.

Esta norma tampoco cumplió con las expectativas generadas, por lo que para el 8 de octubre de 2012, se publicó en la GODF su suspensión temporal, determinando el cierre de la ventanilla hasta que Seduvi revisara su aplicación.

Por un lado, estamos ante la problemática derivada de la generación de políticas públicas de desarrollo urbano centralizadas, autoritarias e inoperantes; por el otro, estamos convencidos que el desarrollo inmobiliario es vital para el impulso económico. Por ello, jamás nos opondremos al desarrollo, pero debemos asegurarnos de cuidar que éste se realice apegado a la normatividad y pugnando siempre por proteger el patrimonio, la integridad y la calidad de vida de los residentes.

En esta VII Legislatura el GPPAN ha impulsado un gran número de reformas en materia de desarrollo urbano, entre las que destacan por ya ser Ley, las siguientes:

Póliza de Responsabilidad Civil para proteger a vecinos de los daños ocasionados por las constructoras. Derogamos los artículos 41 y 42 para que cambios de uso de suelo no sean discrecionales. Se hace obligatoria la máxima publicidad de las construcciones para que vecinos se enteren antes de iniciar cualquier obra en su colonia. Se establece la Acción Pública como instrumento jurídico para el ciudadano que garantice legalidad, ahora el ciudadano cuenta con herramientas jurídicas ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo que tendrá la facultad de clausurar o demoler un desarrollo irregular.

De la misma manera, se pretende proteger el patrimonio de los ciudadanos de vicios ocultos en construcciones; tratándose de construcciones nuevas y de construcciones en proyecto, el propietario o propietarios originales del condominio serán responsables por los defectos o vicios ocultos en las construcciones.

Debido a los eventos naturales de los días pasados, estaremos impulsando una nueva agenda urbana, encaminada a salvaguardar la vida y el patrimonio de los habitantes, impulsando una normatividad en Protección Civil y Mantenimiento Preventivo de edificios reconociendo que la ciudad se encuentra en una zona sísmica.

Juntos, partidos políticos, expertos y organismos públicos y privados tenemos el mismo propósito: un desarrollo urbano sostenible acorde a la realidad urbana de la capital.

* Coordinador del GPPAN en la ALDF

* Secretario de la Comisión de Gobierno

@JorgeRoHe

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