- Campaña nacional: Las notarías de la República Mexicana reducirán al 50% sus honorarios durante septiembre y octubre por el Mes del Testamento, reduciendo el costo del trámite en la CDMX a solo $2,800 pesos.
En el arranque de la jornada de previsión patrimonial más relevante del año, Maitte González Falcón, gerente de marketing de Tasvalúo, coordinó una mesa de análisis con dos referentes en la materia: el licenciado Luis Antonio Montes de Oca, Notario titular de la Notaría 29 de la Ciudad de México, y el arquitecto Jesús Ruiz, Perito Valuador de Tasvalúo. El objetivo central fue desmitificar los procesos de herencia y advertir sobre las graves consecuencias legales y emocionales de no estructurar adecuadamente la transmisión de bienes inmuebles.
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A través de un diálogo abierto y práctico, los expertos evidenciaron que la ausencia de un testamento, sumada a la carencia de avalúos comerciales realizados por peritos certificados, representa la principal fuente de pleitos familiares en México, llegando a fracturar de por vida la relación entre coherederos.
El conflicto de la copropiedad: ¿Por qué una casa no se puede partir como un pastel?
Al dar inicio al análisis sobre los problemas y desacuerdos más recurrentes cuando una vivienda es heredada por varios hermanos, el licenciado Luis Antonio Montes de Oca abordó un tema inicial clave: la copropiedad. El Notario explicó que esta figura jurídica se presenta ‘cuando un solo inmueble que no admite cómoda división es propiedad de varios, que es como habitualmente se estipula en los testamentos’. Explicó que, al fallecer el testador, se rompe el esquema de una sola voluntad decisoria; cuando la propiedad se hereda a dos o más personas, cualquier acto en función del bien debe realizarse de común acuerdo. Esta situación es la que suele detonar los conflictos, especialmente cuando hay cuatro o más herederos, pues resulta común que se formen desacuerdos que dificultan enormemente la toma de decisiones básicas para el inmueble, que van desde mejoras o reparaciones hasta el pago proporcional de servicios obligatorios como el predial y el agua.
Uno de los mitos más comunes en las familias mexicanas es pensar que un solo inmueble se puede fraccionar libremente para distribuirse entre varios hijos. El arquitecto Jesús Ruiz desmanteló categóricamente esta creencia: ‘No puedes partir la casa como si fuera un pastel, no te puedes llevar la cocina o una recámara’. Al heredar una propiedad a múltiples personas sin especificar parcelas individuales, lo que se hereda es un porcentaje de participación indiviso, es decir, una copropiedad legal.
Por su parte, el Notario Montes de Oca detalló que el marco normativo de desarrollo urbano en la Ciudad de México prohíbe la subdivisión de terrenos si las fracciones resultantes miden menos de 90 metros cuadrados o si tienen menos de 6 metros de frente hacia la calle. Esto invalida los intentos de muchos padres que construyen plantas o cuartos adicionales en el mismo terreno para legarlos individualmente a sus hijos.
La ley de desarrollo urbano regula estrictamente estos lotes tipo. Si una propiedad de 120 metros cuadrados se hereda a dos hijos, no admite cómoda división porque no cumplirían con el mínimo de 90 metros cuadrados cada uno. La solución, según el Notario, suele ser aprender a vivir en esa copropiedad forzada o bien optar por la venta total del inmueble para distribuir el valor obtenido equitativamente.
La rigurosidad técnica frente al valor sentimental: El rol del avalúo profesional
Cuando surge el desacuerdo entre hermanos sobre el verdadero valor del inmueble familiar, el avalúo comercial destaca como la única herramienta científica capaz de destrabar el proceso. El Notario Montes de Oca recomendó que el testador incluya una cláusula donde instruya expresamente al albacea a obtener un avalúo comercial profesional antes de enajenar la propiedad, asegurando que se venda a un valor de mercado justo e indiscutible.
Jesús Ruiz explicó que un perito califica la propiedad bajo tres metodologías específicas:
• Análisis Físico: Determina el valor neto del terreno y los ladrillos (materiales construidos), aplicando deméritos por el estado de conservación real del inmueble.
• Enfoque de Ingresos: Calcula la rentabilidad del inmueble basándose en las rentas promedio de la zona.
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• Enfoque de Mercado: Valida las operaciones reales de compraventa del entorno urbano.
El perito validador advirtió que los precios de internet o los que manejan los vecinos son de carácter subjetivo y a menudo ignoran deméritos severos (daño estructural, robo de cableado o tuberías) o sobreinversiones inviables que el mercado no pagará. Además, la coyuntura del mercado inmobiliario en México está deprimida, con una alta oferta y baja demanda que presiona los precios hacia abajo, un fenómeno comercial que a las familias les cuesta comprender emocionalmente.
El rezago en cifras: El 80% de los mexicanos carece de protección patrimonial
El Notario Montes de Oca reveló una cifra sumamente preocupante: las estadísticas del Colegio de Notarios indican que apenas el 20% de los mexicanos con capacidad para testar ha otorgado su testamento. El 80% restante deja su patrimonio desprotegido en la incertidumbre legal.
A esto se suma la estimación de Tasvalúo de que un tercio de las propiedades en México carecen de regularización legal o escrituración adecuada, una crisis de tenencia de la tierra que se agravó notablemente con la alta mortandad provocada por la pandemia de COVID-19.
Los ponentes enfatizaron que prácticas como cartas informales, grabaciones o promesas de palabra carecen de validez legal alguna tras el fallecimiento. ‘El testamento es el único documento legalmente idóneo y trascendente después de la muerte’, subrayó Montes de Oca.
Campaña nacional: Septiembre y Octubre con descuentos del 50%
Para revertir el alarmante rezago patrimonial, la Secretaría de Gobernación y los 32 colegios de notarios del país reactivan la campaña del ‘Mes del Testamento’ durante septiembre y octubre. En la Ciudad de México, el costo por testamento público abierto se reducirá a solo $2,800 pesos mexicanos, frente a su tarifa habitual de $5,500 pesos.
El trámite es sumamente accesible y solo requiere cumplir con tres lineamientos elementales: presentar una identificación oficial vigente con fotografía, contar con la determinación de realizar el trámite y dedicar una hora de su tiempo con el notario. Asimismo, la legislación civil contempla excepciones para permitir testar a jóvenes a partir de los 16 años y a personas con capacidades limitadas en momentos de lucidez avalada.
El testamento es, ante todo, un acto de amor hacia la familia que evita trasladar problemas futuros. Al respaldar estas decisiones con avalúos inmobiliarios serios y un testamento formal, las familias protegen la armonía y aseguran que los esfuerzos de una vida entera beneficien verdaderamente a sus seres queridos.
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Tasvalúo - Gerencia de Marketing
Atención a prensa y asesoría en avalúos comerciales y catastrales para trámites notariales e impuestos de adquisición.
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