Búsqueda
Marcos fue defraudado con 250 mil pesos, los cuales entregó como adelanto por un departamento cuya cancelación de hipoteca había sido inscrita ante el Registro Público de la Propiedad con documentos apócrifos.
Se trata de una estafa inmobiliaria en auge. Se han presentado casos en casi todas las entidades y se han falseado cartas de cancelación de créditos en la mayoría de las instituciones bancarias de nuestro país, de acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México (ABM).
En este modo de operación son burlados no sólo los bancos sino también notarios y Registros Públicos. Se suplantan nombres, firmas, documentación y protocolos de representantes o apoderados legales de todas las dependencias involucradas.
“El departamento aparecía en el Registro Público libre de gravamen, supuestamente la hipoteca ya había sido liquidada y eso me dio mucha confianza, por eso realicé el depósito”, cuenta Marcos, quien vive en el Estado de México.
“Durante el proceso conocí el nombre del banco que había otorgado el préstamo original. Como tenía un amigo que trabajaba ahí y, sólo por no dejar, le pedí checar que todo estuviera en orden, antes de realizar un segundo depósito. Me fui de espaldas cuando me dijo que en el banco la hipoteca seguía activa y con un saldo por pagar”.
Se encendieron en ese momento las alertas: en el banco se inició una investigación interna, tras la cual se descubrió que la carta de cancelación de la hipoteca emitida por la institución (primer paso para una liberación) era fraudulenta; se había suplantado la identidad y la rúbrica del apoderado legal. Con ese documento amañado se tramitó ante un notario público una escritura de cancelación (segundo paso), la cual fue inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.
La víctima perdió contacto con el supuesto vendedor. Y todos los rastros telefónicos fueron borrados. Presentó una denuncia ante la Fiscalía General de Justicia del Edomex, pero después de varios meses no se ha tenido ningún avance.
“Sabía que te vendían propiedades inexistentes, que había estafadores que se hacían pasar como dueños de casas ajenas o que ofrecían remates cuando había embargos en proceso, pero desconocía que se pudieran falsificar documentos oficiales en todos los filtros de una compra-venta y que una hipoteca pudiera quedar borrada en el Registro Público”, refiere Marcos.
“Perdí 200 mil pesos, me dolió y me pesó mucho. Había trabajado duro para ahorrar y había sacrificado a mi familia en distintos momentos. Lo sucedido me afectó en lo físico y emocional. Terminé enfermo. He insistido ante las autoridades ministeriales, pero ha sido un callejón sin salida”.
BUENA FE. Este es el diagnóstico de la Asociación de Bancos de México: “Durante los últimos tiempos se han presentado ante los Registros Públicos de la Propiedad escrituras de cancelación de hipotecas que son falsas, donde suplantan al notario y a los apoderados del banco, se le da trámite, y prácticamente después se hace la venta de la propiedad, de la vivienda, a un comprador que puede ser de buena fe”.
Por lo menos 14 bancos con operaciones en territorio nacional mantienen un foco rojo en torno al tema. No sólo se trata del número de casos, si no de los montos de cada hipotecada cancelada de manera ilegal.
“Ahí están los montos, y no debemos dejar que se nos vaya ni una escritura así. En mi oficina les digo a mis abogados: vamos a hacer las escrituras como nos gustaría que la hicieran para nosotros, o para nuestros padres o hermanos. Resulta que están vendiendo un inmueble con falsificación, primero una cancelación de hipoteca, pero después una suplantación de identidad. No lo debemos permitir”, describe el notario Juan Ramón Hernández de Rubín, al participar en un taller sobre el “sello notarial”, una herramienta tecnológica de comunicación privada con la cual se busca atacar este tipo de estafas.
En el sello, los notarios cargan información de la escritura a través de una aplicación, la cual queda disponible para ser consultada por las instituciones bancarias, el Registro Público o cualquier otra autoridad. Es posible verter un extracto del documento o todo el contenido. El instrumento permite verificar los datos del notario emisor, así como registrar quién y dónde se consulta.
“Vivimos en una época de deterioro social y delincuencia. Nos interesa dar certeza a las instituciones, y nos estamos blindando de la criminalidad. No son datos de consulta abierta, porque un arma contra los delincuentes es que no tengan conocimiento de cómo funcionan los sistemas de seguridad”, detalla el notario Hernández.
“Esto surge por la vulnerabilidad del papel, de pronto a algún notario le pueden robar sus hojas de testimonio, o puede haber reproducciones anómalas. Es la manera de contrarrestar a los hackers, cada vez que hacemos una operación hay que cuidar todos los detalles, porque ellos están muy capacitados”.
RIESGOS. Hoy, en muchos de los casos, la comunicación institucional es frágil y vulnerable: cuando alguien presenta escrituras de cancelación ante el Registro Público, el personal se limita a enviar correos a los notarios para verificar la autenticidad. Sin embargo, la mayoría de esos mensajes quedan olvidados, archivados o perdidos, sin una respuesta. Frente a los plazos de ley marcados para estos procesos, una gran cantidad de hipotecas quedan liberadas sin ratificación.
En el caso de la banca, una empresa especializada en servicios digitales y electrónicos está diseñando ya un sistema para registrar todas las cartas de cancelación, la cual podrá ser usada sólo mediante códigos QR. Tanto los jurídicos como los notarios podrán validar en todo momento la documentación.
“Si la información no está en el sistema, se alertará a los bancos y se marcará copia al notario para que todos estemos alineados de que fue una cancelación apócrifa. La idea es garantizar que se liberen hipotecas que han sido pagadas, liquidadas, y que no se tenga el riesgo de liberar algunas que están en curso, o en proceso legal”, refiere la ABM.
Marcos aún lidia con las secuelas del fraude. Enfermó de diabetes.
“Tuve la suerte de tener un contacto en el banco, y así pude salvar el resto del dinero. No sé qué hubiera pasado si todos mis ahorros se hubieran ido al caño. Me he enterado después que hay muchos casos similares, entonces la lección es: antes de cualquier acuerdo o depósito, hay que investigar hasta el mínimo detalle en los bancos o notarías. No podemos pestañear, porque los malosos nos joden la vida”…
El dato
De entre los 4 mil 500 notarios en el país, 785 ya han comenzado a utilizar el “sello notarial”. Hasta el momento se han emitido 307 mil sellos.
Fuente: Colegio Nacional del Notariado Mexicano