Mario Alberto Jurado y Rebeca Moreno

El gobierno estatal y municipal han tratado de renovar el centro de Monterrey desde los años ochenta bajo un objetivo falso de “repoblamiento” de un espacio “viejo y abandonado”, cuando en realidad lo que se ha buscado es motivar al capital inmobiliario a invertir y transformarlo para hacerlo atractivo para otro tipo de residente, de mayor capacidad de consumo. No obstante, los fines originales no se han cumplido.

Históricamente esta política urbana ha tenido dos etapas muy claras para lograr los objetivos de la restauración, renovación y últimamente de gentrificación del centro de la ciudad. La primera estuvo marcada por la inversión directa del gobierno en las grandes obras como la Macroplaza, el Metro y posteriormente el paseo Santa Lucía. Esta estrategia buscaba transformar el centro destruyendo lo antiguo y construyendo un equipamiento que volviera más atractiva la inversión privada y así dinamizar económicamente esta zona importante de la ciudad.

No se lograron los objetivos porque la inversión inmobiliaria volteó para otras zonas del Área Metropolitana de Monterrey como Valle Oriente, que está ubicado en el municipio de San Pedro Garza García, donde se edificó el centro financiero de la urbe.

La otra etapa, que es la actual, está marcada por un impulso a la inversión privada basada en las facilidades reglamentarías en el uso del suelo. Ya no se busca la inversión directa del estado sino la liberación de terrenos públicos y el cambio en la reglamentación de los permisos para la construcción de proyectos mixtos.  Es por eso que el estadio de futbol del club rayados se construyó en un espacio público; también el parque fundidora que se buscaba que fuera el pulmón de la ciudad, siendo un ejemplo de parque ecológico, ahora está privatizado en más del 30% de sus 142 hectáreas; y el municipio vendió un terreno donde se encontraba anteriormente un mercado histórico de la ciudad, para construir un hotel y un centro de convenciones. Actualmente, las facilidades en los permisos de construcción y uso del suelo han permitido que el 24 % de los proyectos verticales se estén desarrollando en el centro de la ciudad.

Esta oleada de inversión privada y especulación ha disparado los precios por metro cuadrado de terreno en el primer cuadro de la ciudad. Ahora resulta mejor tener disponibles terrenos libres de construcción para la espera de nuevos proyectos. Por eso, algunas construcciones que formaban parte del patrimonio histórico han sido derribadas.

Esta modalidad de renovación-gentrificación caracterizada por la destrucción-liberación de terrenos en realidad ha sido medianamente exitosa debido a que el centro para los sectores de la clase media y media alta de la metrópoli es visitable y disfrutable, sobre todo la parte sur de éste, pero no habitable. Esto se debe a que las transformaciones principales han sido atractivas para la inversión en  restaurantes, bares, negocios y centros de entretenimiento que alteran la tranquilidad y la seguridad en el centro, a tal grado que la expulsión o abandono voluntario de pobladores no se ha dado solamente por el aumento de los precios de las viviendas (como se esperaría en una gentrificación), sino también por la contaminación, la intranquilidad, inseguridad y ruido.

Otro aspecto que habrá que enfatizar es el hecho de que el centro se sigue especializando como lugar del comercio, servicios, oficinas, pequeñas empresas. Se siguen destruyendo viviendas para el cambio de uso de suelo. Es muy raro que los terrenos baldíos se usen para construcción de vivienda unifamiliar, por eso cuando un uso del suelo habitacional se pierde y se transforma en comercial o servicios, ya no recupera su uso residencial. Mientras tanto, los vecinos de los proyectos de reutilización de los terrenos baldíos se topan con una lucha inesperada por el espacio público. Los residentes antiguos están siempre viendo como su entorno se está transformando y tienen que compartir espacios con empresas, tiendas, oficinas, restaurantes, cantinas, que van acaparando los espacios físicos y de sonidos, olores, de tránsito, de horarios. Se desarrolla una lucha sorda, de difícil convivencia.

En una gran urbe de más de 4 millones con un crecimiento urbano disperso y de baja densidad con altos costos por los largos traslados y por la falta de infraestructura necesaria para solucionar las necesidades sociales y de seguridad de la población en la periferia, las políticas municipales y estatales tenían sentido debido a que buscaban “redensificar” las zonas céntricas para tratar de aprovechar la infraestructura ya establecida. Volvieron más laxos los requisitos para la promoción de la inversión inmobiliaria. Pero esto genera una segregación social porque el precio de la vivienda aumenta y las torres de departamentos de usos mixtos seleccionan solamente a un grupo de población de medianos y  altos ingresos y por lo tanto se vuelve una solución para un pequeño segmento de la población. Por eso, la oferta de departamentos es más alta que la demanda de ellos.

A pesar de esto, uno de los aspectos que han permitido a estos proyectos continuar con un éxito relativo, es la existencia de un grupo numeroso de visitantes en la ciudad que llegan por motivos de negocios, laborales o turísticos y que no quieren o no pueden pagar sus estancias temporales en los hoteles que existen. Para responder a estas necesidades han proliferado en las grandes ciudades las aplicaciones virtuales (airbnb; booking) que ayudan al turista, visitante o migrante temporal encontrar albergues más baratos y de alta calidad como son estos departamentos ubicados en desarrollos de usos mixtos y que están disponibles para su renta.

Así, esta política de redensificación urbana promovida desde el gobierno no ha considerado al gran contingente de trabajadores de bajos ingresos que nos les queda otra que la opción de la periferia insegura y costosa.

1 Investigador del COLEF

2 Investigadora (IINSO, UANL)