Después de 25 años de experiencia en el sector público, desde funciones legislativas, académicas y administrativas, he confirmado que uno de los principales retos en materia de prevención de lavado de dinero y financiamiento al terrorismo no es la falta de regulación, sino la heterogeneidad en su interpretación. Las operaciones vinculadas con adquisición, transmisión, desarrollo, intermediación y estructuración de bienes inmuebles representan un espacio relevante de exposición al riesgo de lavado de activos, particularmente cuando intervienen sociedades mercantiles, fideicomisos, vehículos de propósito específico, inversionistas extranjeros, operaciones transfronterizas o estructuras jurídicas que dificultan identificar al beneficiario controlador.
México cuenta con un marco jurídico que reconoce diversas operaciones inmobiliarias como Actividades Vulnerables. Sin embargo, el cumplimiento no puede limitarse a la identificación formal del cliente, integración de expedientes y presentación de avisos.
El estándar debe ser más amplio, la prevención moderna exige un enfoque basado en riesgo.
Esto implica conocer al cliente, identificar al beneficiario controlador, analizar la procedencia y destino de los recursos, determinar el propósito económico de la operación y evaluar si existe congruencia entre el perfil transaccional del cliente y el valor, estructura y características de la operación inmobiliaria.
En determinadas operaciones, la pregunta relevante ya no es únicamente quién compra un inmueble, sino quién controla realmente los recursos utilizados para adquirirlo.
Ahí comienza uno de los principales retos regulatorios.
En mi experiencia dentro del ámbito público y legislativo, he observado que la dispersión de criterios termina debilitando incluso las mejores normas. El cumplimiento efectivo requiere metodologías homogéneas entre autoridades, sujetos obligados y participantes del mercado.
Un desarrollo inmobiliario en Quintana Roo no debería aplicar estándares materialmente distintos a uno ubicado en Nuevo León, Jalisco, Ciudad de México o Estado de México.
El riesgo puede variar, pero el estándar de debida diligencia no.
México necesita avanzar hacia una mayor homologación de criterios nacionales con las recomendaciones del Grupo de Acción Financiera, particularmente en materia de debida diligencia reforzada, beneficiario final, personas políticamente expuestas, operaciones con jurisdicciones de riesgo y estructuras corporativas complejas.
El punto central es la trazabilidad, una operación inmobiliaria financiada a través de múltiples sociedades, aportaciones de terceros, recursos provenientes del extranjero o mecanismos fiduciarios no debe considerarse irregular automáticamente. Pero sí debe justificar un análisis reforzado pues ese matiz es fundamental, ya que la prevención de lavado de dinero no consiste en criminalizar operaciones complejas. Consiste en comprenderlas.
También debemos abandonar la visión meramente documental del compliance.
Un expediente completo no garantiza que el riesgo haya sido correctamente evaluado.
El verdadero cumplimiento exige capacidad analítica, matrices de riesgo, criterios de segmentación, monitoreo de operaciones, identificación de señales de alerta y procedimientos claros para escalar operaciones que presenten factores de riesgo superiores.
El sector inmobiliario debe asumir, además, una mayor responsabilidad dentro del ecosistema preventivo.
Desarrolladores, intermediarios, notarios, fiduciarios, asesores y demás participantes cuentan con información distinta, pero complementaria. La coordinación entre ellos puede reducir significativamente los espacios de opacidad.
Desde hace años he sostenido que el combate al lavado de dinero no puede descansar exclusivamente en el Estado.
La prevención efectiva requiere corresponsabilidad.
Y esa corresponsabilidad exige reglas claras, estándares técnicos comparables y una verdadera cultura de administración de riesgos.
México tiene la oportunidad de construir un modelo inmobiliario de cumplimiento más sofisticado, compatible con los estándares internacionales y suficientemente flexible para distinguir entre operaciones ordinarias y operaciones que requieren debida diligencia reforzada.
No necesitamos solamente más controles.
Necesitamos mejores controles.
Después de 25 años observando estos temas desde la legislación, la academia y la función pública, estoy convencido de que ahí se encuentra la diferencia entre cumplir una norma y construir un verdadero sistema de prevención.